ITBI na compra de imóvel: quando pagar e por que a data importa

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Assinou o contrato, combinou o preço, e agora chegou a guia de um imposto que ninguém te explicou direito antes. É assim que a maioria das pessoas conhece o ITBI: no meio do processo, sem saber exatamente quando ele é devido nem por que o valor às vezes muda dependendo da data. Aqui vai o que realmente importa saber antes de fechar a compra de um imóvel.

O que é o ITBI

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal, previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal e regulamentado pelos artigos 35 a 42 do Código Tributário Nacional. Incide sobre a transmissão onerosa de imóveis, ou seja, sobre compra e venda, cessão de direitos e operações parecidas entre vivos. É diferente do ITCMD, que incide sobre herança e doação, transmissões gratuitas, e é imposto estadual, não municipal.

Quem paga

A Constituição Federal não determina quem deve arcar com o ITBI, apenas atribui aos municípios a competência para cobrá-lo. Na prática, a praxe do mercado é o comprador assumir o pagamento, mas nada impede que comprador e vendedor combinem diferente, desde que isso fique registrado no próprio contrato.

Quando o imposto passa a ser devido: o que mudou em 2021

Aqui está o ponto que gera mais confusão, e que teve uma definição importante do Supremo Tribunal Federal. Durante anos, alguns municípios cobravam o ITBI já no momento da assinatura do contrato de compra e venda, ou até de uma simples promessa de compra. O STF, no julgamento do Tema 1.124 (Recurso Extraordinário 1.294.969), fixou a tese de que o fato gerador do ITBI só ocorre com a efetiva transferência da propriedade, ou seja, com o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Na prática, isso significa que assinar um contrato particular de compra e venda, por si só, não gera a obrigação de pagar ITBI. A cobrança só é legítima quando o imóvel é, de fato, registrado no nome do comprador.

Sem pagar, não tem registro

Mesmo com a definição do STF sobre o momento do fato gerador, na prática o cartório não registra a transferência sem a comprovação do pagamento do ITBI. Ou seja: o imposto pode não ser devido antes do registro, mas também não tem como concluir o registro sem pagá-lo. É um ponto que costuma confundir quem está no meio de uma negociação e não entende por que, mesmo com o contrato já assinado, o imóvel ainda não está formalmente no seu nome.

Como se calcula o valor

A base de cálculo costuma ser o maior valor entre o preço declarado na transação e o valor venal de referência usado pelo município (muitas vezes o mesmo valor usado para calcular o IPTU). Sobre essa base, aplica-se a alíquota definida pela legislação do município onde o imóvel está localizado. As alíquotas variam de cidade para cidade, normalmente entre 2% e 3%, e a alíquota exata de Jandaia do Sul deve ser confirmada diretamente com a Prefeitura ou com o cartório no momento da transação, já que pode ser alterada por lei municipal.

Existe isenção ou redução?

Alguns municípios preveem alíquotas reduzidas ou isenções específicas para imóveis financiados por programas habitacionais, para determinadas faixas de valor, ou para certas transmissões entre familiares. Essas regras variam bastante de cidade para cidade e dependem de lei municipal própria, por isso não podem ser generalizadas sem consultar a legislação local.

Perguntas frequentes

ITBI e ITCMD são a mesma coisa?

Não. O ITBI é municipal e incide sobre compra e venda (transmissão onerosa). O ITCMD é estadual e incide sobre herança e doação (transmissão gratuita). Uma mesma pessoa nunca paga os dois impostos na mesma operação, porque eles incidem sobre fatos geradores diferentes.

Posso ser cobrado de ITBI só por assinar uma promessa de compra e venda?

Segundo a tese fixada pelo STF no Tema 1.124, não. O imposto só é devido quando ocorre o registro da transferência de propriedade no cartório, não na simples assinatura do contrato preliminar.

Dá para parcelar o ITBI?

Depende da legislação de cada município. Muitas prefeituras oferecem parcelamento, mas as condições variam, e o ideal é consultar diretamente a Secretaria de Fazenda municipal.

O que acontece se o ITBI não for pago?

O cartório não efetua o registro da transferência sem a comprovação do pagamento, o que significa que o comprador não se torna formalmente o proprietário do imóvel perante terceiros, mesmo já tendo pago o preço ao vendedor.

Conclusão

O ITBI parece simples à primeira vista, mas o momento exato da cobrança e o cálculo do valor têm detalhes que fazem diferença real no bolso e no cronograma da compra. Entender isso antes de assinar qualquer contrato evita surpresas na hora do registro. Se você está negociando a compra de um imóvel em Jandaia do Sul ou no Vale do Ivaí, uma análise prévia do contrato e da documentação pode evitar problemas que só aparecem depois. Entre em contato com a Fascini e Nicolau Advocacia para uma orientação específica sobre o seu caso.

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Publicado em: 13/08/2026